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Tudo aquilo que não te contaram antes de alugar um imóvel

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Alugar um imóvel pode ser uma experiência tranquila, mas também pode ser uma mistura de vários perrengues ao mesmo tempo. Não existe um manual com respostas para todos esses problemas e, às vezes, nem o parente mais sábio da família consegue te socorrer. Para te ajudar a passar por esse momento com menos dificuldade, perguntamos para algumas mulheres quais as dúvidas mais inusitadas elas tinham a respeito de locação de imóvel.

Pedimos também para duas advogadas, Cátia Vita e Amanda Zecchin, especialistas em direito imobiliário, responderem sobre tudo aquilo que não te contaram antes sobre alugar um imóvel. Confira!

Quando a inquilina entra no imóvel, quais são os direitos do dono? Por exemplo, ele pode entrar na casa, a fim de ‘olhar’ como está? Aquela regra de ‘a casa é minha’ vale para o proprietário?

Amanda Zecchin: A partir do momento em que a inquilina toma posse do imóvel, muitas coisas mudam na regra ‘a casa é minha’. Afinal, a nova residência será considerada como lar do locatário, assegurando assim a sua própria intimidade e privacidade. Desta forma, considera-se abusiva as visitinhas surpresas do proprietário do imóvel.

O ideal é que exista em contrato uma cláusula que assegure à inquilina o agendamento das referidas visitas. Por outro lado, a inexistência da cláusula não cria direito às visitas surpresas, uma vez que a própria lei que rege as locações residenciais impõe ao locatário a ‘vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros’.
No meu lote tem três casas e câmeras de segurança, inclusive dentro da casa principal. Quando me mudei, troquei a senha do sistema, que fica concentrado na minha casa, e avisei aos outros vizinhos. Agora, o dono exige saber a senha nova. Ele pode fazer isso?

Cátia Vita: Neste caso, é importante que a locatária comunique por e-mail, ou por outro meio, que irá retirar as câmeras de segurança de dentro do seu imóvel, tendo em vista que elas estão violando a intimidade da família. Depois informe a senha para o seu locador, uma vez que as câmeras existem por motivos de segurança e preservação do patrimônio.

Se, mesmo depois de tentar resolver administrativamente com o proprietário do imóvel, o mesmo for contra a retirada, procure a justiça para garantir o seu direito. Neste caso, pode-se, inclusive, pedir indenização pelo dano moral decorrente da violação, conforme artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal:

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

Quando o condomínio cobra taxa extra para pintura do prédio ou outras coisas, eu devo ser ressarcida?

CV: Todas as despesas extraordinárias – como a pintura do prédio – cabem ao proprietário. Por despesas extraordinárias de condomínio entende-se aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. É recomendável que a inquilina pague somente as despesas ordinárias e comunique formalmente ao proprietário o pagamento da parte que lhe cabe.

Além disso, convém falar com a administradora para que a conta esteja detalhada. Assim, você saberá o que está pagando. Caso a inquilina já tenha feito o pagamento, sugiro que entre em contato com o proprietário ou com a imobiliária e solicite o reembolso do valor indevidamente cobrado. Se o locatário se opor a isso, caberá ação judicial.
Caso meu apto seja mobiliado e eu tenha quebrado algo que não tem mais reposição, como faço para resolver isso?

AZ: No contrato é provável que exista cláusula de reparação de danos causados em mobílias. Não sendo possível a reposição, o ideal é a indenização do valor da mobília à época que foi adquirido. A grande questão gira em torno do lado emocional do bem.

Por isso, recomenda-se falar com o proprietário o mais rápido possível e explicar o ocorrido. Busque resolver a questão de forma amigável, a fim de evitar transtornos e prejuízos financeiros por bens que aparentemente não possuem alto valor econômico no mercado, mas que, no apego emocional, o valor torna-se imensurável.
Posso interromper o contrato em caso de doença ou morte? Isso ocorreu com uma vizinha que teve um grande problema, pois não queria mais ficar no lugar que o marido morreu e teve briga na imobiliária.

AZ: Em caso de morte, o cônjuge sobrevivente ou companheiro, os demais herdeiros necessários – descendentes e ascendentes – e as pessoas que viviam na dependência econômica da pessoa assumem os mesmos direitos e obrigações do falecido locatário. Em certos casos, é possível entrar em acordo com a imobiliária ou com o próprio locador e pedir para que não apliquem a multa de rescisão. Em último caso – destaco que a questão não é pacífica nos tribunais -, poderá a parte entrar na justiça para pedir a isenção da multa.

O IPTU deve ser pago pelo proprietário ou locatário?

AZ: De acordo com o Código Tributário Nacional, o responsável pelo pagamento do IPTU é o proprietário do imóvel. A Lei do Inquilinato segue a mesma regra. Ocorre que é possível que as partes estabeleçam em contrato a transferência da responsabilidade pelo pagamento do referido imposto. Fique atenta ao contrato!
A imobiliária pode me obrigar a fazer um seguro incêndio, além do seguro fiança?

AZ: A obrigação de pagar um seguro contra incêndio é do locador, podendo ser imposta ao locatário mediante expressa cláusula contratual. Se a locação for de prédio em condomínio, a situação muda um pouco, uma vez que existe legislação específica que impõe aos condomínios a obrigatoriedade de ter um seguro contra incêndio, englobando todas as unidades.

Caso você já pague esse valor mensalmente no condomínio e a imobiliária ou o locatário peça o pagamento de outro seguro, isso é considerado abusivo. Mas cuidado: antes de decidir parar de pagar o valor do seguro, leia o contrato e veja se no pagamento do condomínio existe a menção de algum seguro incêndio, para depois conversar com a imobiliária.
Quais são os direitos da inquilina caso o proprietário queira vender o imóvel? Quem define os horários de visitação do imóvel? Qual o prazo que a locatária tem para se mudar?

AZ: A lei não define critérios minuciosos sobre a visita em caso de venda do imóvel. O importante é a inquilina ter a consciência de que as visitas ocorrerão e que ela está obrigada a autorizá-las. É recomendável que se aplique a mesma regra das vistorias normais, ou seja, que os horários das visitas sejam marcados com antecedência e em comum acordo.

Em certos casos, as partes acabam não conseguindo se entender quanto às datas e horários. O problema surge aí: de um lado existe a privacidade e intimidade do locatário que não está obrigado a deixar terceiros entrarem na sua casa ou mesmo o locador, sem a sua presença. De outro, está o direito do locador de expor a casa a venda e eventual prejuízo em razão da não exposição.

Recomendo um acordo entre as partes, sempre se assegurando de que, em eventual prejuízo causado ao locador, a responsabilidade pela venda não se deu exclusivamente por culpa da locatária, que possibilitou certos dias para visitas, mas nenhum desses foi utilizado.

Sobre o prazo para deixar o imóvel, em princípio, são 90 dias para desocupação após a aquisição. Caso outro prazo esteja determinado no contrato, é este que deverá ser respeitado.
O contrato do seguro fiança é anual e as parcelas são altas. Se a locatária sair antes do período, é ressarcida? Quais são as alternativas viáveis?

CV: Nos contratos de locação de imóvel em que o seguro-fiança é utilizado, a inquilina que sair antes do vencimento da apólice pode solicitar para a seguradora a restituição de parte do valor do prêmio pago. A devolução é proporcional ao tempo que falta para o término do período contratado para o seguro, normalmente de 12 meses. As alternativas para não contratar o seguro fiança será o fiador ou a caução, que fica a critério do locador aceitar ou não.
Alguns índices de reajuste de aluguel ficaram negativos. Neste caso, o valor do aluguel será reajustado para baixo?

CV: A inquilina tem direito a pleitear a redução no valor do aluguel com base no que está em contrato. Ocorre que os contratos geralmente expressam outros índices, dificultando a inquilina lutar por isso. Por outro lado, é importante dizer que, diante da crise enfrentada, muitos proprietários reduziram o valor do aluguel para manter o imóvel ocupado.
Taxa reserva de condomínio é responsabilidade do proprietário ou do inquilino? Se for do proprietário, ele precisa devolver o valor já pago no boleto do condomínio?

CV: A taxa de fundo de reserva não tem a finalidade de quitar despesas ordinárias, mas, sim, para gastos não antevistos no orçamento do condomínio – incêndio, eventuais verbas trabalhistas, problemas com a estrutura física. Assim, na hipótese de imóvel estar alugado, a responsabilidade de efetuar o pagamento é do locador e não da inquilina, conforme prevê a Lei do Inquilinato n. 8.245/91 em seu artigo 22, parágrafo único, alínea ‘g’. A inquilina poderá sim solicitar o reembolso.
O proprietário promete que você pode instalar ou comprar vários itens para o apartamento com valor total máximo estipulado sendo descontado do aluguel. Mas, após alugar, descumpre o ‘contrato de boca’. Há alguma forma de cobrar que o acordo seja cumprido?

AZ: Pelo relato, já houve uma tentativa de conciliação com o proprietário, que se negou a incluir o ‘termo de negociação informal’ no contrato formal escrito. O problema é que se todas as promessas ficaram no falado e depois ambas as partes assinaram um contrato formal, com cláusulas que dispõem exatamente os direitos e deveres de cada um, a questão torna-se um pouco mais complexa.

Qualquer que seja o caminho da conversa ou da resolução amigável, o contrato poderá ser modificado, dependendo das provas e datas de quando são as promessas e quando foi assinado o contrato, bem como o histórico da própria vigência da locação e relação entre as partes.
O proprietário me deu um número de instalação de energia errado. Passei seis meses usando minha luz de graça e pagando a da vizinha. Agora a Eletropaulo está ameaçando cortar minha luz. Quem deve pagar isso, eu ou o proprietário?

AZ: O erro do proprietário em não fornecer devidamente o número de instalação de energia correto não exime a inquilina do pagamento. A lei do inquilinato determina como obrigação do locatário o pagamento de despesas ordinárias de consumo de luz e água.
O dono da minha casa quer mandar alguém (que não é da imobiliária) para fazer vistoria, sem motivo nenhum, já que temos menos de um ano de contrato. Posso me negar a receber a pessoa contratada por ele e pedir formalmente para a imobiliária? Em quais casos o proprietário pode pedir por vistoria?

AZ: Primeiro, é importante distinguir a vistoria do laudo de vistoria. O primeiro termo se utilizar em casos de visitas feitas pelo proprietário (locador), imobiliárias e/ou terceiros enviados pelo locador para verificar as condições do imóvel, não sendo necessária a elaboração de um laudo de vistoria.

Já na segunda situação, normalmente se elabora um laudo de vistoria no início e no término da locação. Ele pode ser feito pela imobiliária, pelo locador/locatário ou terceiros indicados por eles. O laudo irá registrar as especificações do imóvel, a fim de auxiliar eventual problema entre as partes.

Nesse caso, é fundamental que conste no contrato como se dará a vistoria ou mesmo o laudo de vistoria. Caso não haja menção expressa de que será feita pela imobiliária, é recomendável que siga o procedimento do laudo de vistoria inicial. Assim, se a imobiliária fez o laudo inicial, deve realizar o laudo de vistoria final.

Atente-se para a existência de cláusula que autorizam as visitas ou a elaboração de laudo de vistoria pelo proprietário/locador ou por terceiros no decorrer da vigência do contrato. Se não existir cláusula de vistoria ou de elaboração de laudo, o inquilino/locatário poderá se negar a receber a pessoa sob esta argumentação. Mas claro, o ideal é manter a relação entre as partes o mais saudável possível.

fonte: Finanças, escrita por Gabriella Bertoni